근저당 설정 해지는 대출을 갚은 뒤 근저당권자와 함께 등기소에 말소등기를 신청해야 끝납니다. 신청인, 신청 방법, 제출 서류, 등록면허세와 수수료를 정리했습니다.
근저당 해지와 말소등기의 의미
해지만으로는 등기부에서 지워지지 않는다
근저당권은 대출의 담보로 등기부에 올라가 있는 권리입니다. 대출을 모두 갚아도 등기부에서 저절로 사라지지 않으므로 근저당권 설정계약을 해지한 뒤 말소등기까지 해야 등기부가 깨끗해집니다.
생활법령정보에 따르면 말소등기는 근저당권 등기가 실제 권리관계와 맞지 않게 되었을 때 그 등기를 법률적으로 없애는 등기입니다. 채무를 갚아 계약을 해지하는 경우의 근거는 민법 제364조입니다.
이 글에서는 말소 사유, 신청인, 신청 방법, 제출 서류, 비용을 순서대로 설명합니다. 집을 팔거나 새로 대출을 받기 전에 근저당이 남아 있으면 절차가 막히므로 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.
말소 사유
말소등기를 하는 대표적인 경우는 다음과 같습니다.
- 채무 변제로 인한 계약 해지
- 당사자 간 합의해지
- 경매 등으로 부동산이 매각된 경우
- 혼동과 약정된 소멸 사유의 발생
- 공동저당 부동산 일부에 대한 근저당권 포기
신청인과 신청 방법
누가 신청하나
말소등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청합니다. 등기의무자는 근저당권자이고 등기권리자는 근저당권 설정자인 소유자, 지상권자, 전세권자입니다.
원칙은 공동 신청이지만 대리인을 통해 신청할 수 있고, 대리인이 반드시 법무사나 변호사일 필요는 없습니다. 상대방에게 신청 권한을 위임하는 것도 가능합니다.
신청 방법 세 가지
신청인이나 대리인이 서면을 가지고 등기소에 방문해 제출하는 방법, 인터넷등기소에서 신청정보와 첨부정보를 보내는 전자신청, 인터넷등기소에서 신청서를 작성해 출력하고 날인한 뒤 등기소에 내는 전자표준양식이 있습니다.
관할 등기소는 인터넷등기소에서 확인할 수 있습니다. 대출을 갚은 직후라면 해지 서류를 받은 날 바로 신청하는 편이 깔끔합니다.
전자신청 요건
전자신청은 당사자 본인이나 변호사·법무사가 할 수 있고 시중금융기관에서 발급받은 전자서명 인증서가 필요합니다. 법인이 아닌 사단이나 재단은 전자신청을 할 수 없습니다.
최초 신청 전에는 등기소를 방문해 사용자등록을 신청하고 접근번호를 받아야 합니다. 접근번호를 받은 날부터 10일 안에 인터넷등기소에서 사용자등록을 마쳐야 합니다.
제출 서류 준비
세무과와 은행에서 준비하는 서류
시·군·구청 세무과에서 등록면허세납부고지서를 발부받습니다. 이 고지서에는 지방교육세가 포함됩니다.
고지서로 은행에서 등록면허세와 지방교육세를 내면 등록면허세영수필확인서를 받습니다. 등기신청 수수료는 대법원등기 수입증지를 등기소나 농협, 우체국, 신한은행 같은 주변 은행에서 사서 신청서에 붙입니다.
말소 원인 서류와 신청 방식별 서류
채무를 갚아 해지하는 경우에는 해지증서나 포기증서가 말소 원인 서류입니다. 판결로 말소하는 경우에는 판결정본과 확정증명서를 냅니다.
공동으로 신청하거나 한쪽이 상대방의 위임장을 받아 혼자 방문 신청할 때는 위임장이 필요합니다. 등기의무자는 등기필정보나 등기필정보통지서를 제공합니다.
근저당권 말소등기에는 주민등록등본과 인감증명서를 첨부하지 않아도 되고 국민주택채권도 사지 않아도 됩니다. 말소등기는 설정이나 이전등기가 아니기 때문입니다.
비용 정리
등록면허세와 지방교육세
등록면허세는 1건당 6,000원이고 지방교육세는 등록면허세액의 20%인 1,200원입니다. 두 세금을 합치면 7,200원입니다.
등기신청 수수료
등기신청 수수료는 1건당 전자신청 1,000원, 전자표준양식 방문신청 3,000원, 서면 방문신청 4,000원입니다. 생활법령 안내의 도입부에는 수수료가 3,000원으로 적혀 있어 신청 방식에 따라 금액이 다를 수 있으므로 인터넷등기소에서 최종 확인하세요.
세금과 수수료를 합치면 전자신청은 8,200원, 전자표준양식 방문신청은 10,200원, 서면 방문신청은 11,200원이 됩니다. 이 합계는 위 금액을 더한 계산이며 법무사에게 맡길 때의 대행 비용은 포함하지 않습니다.
신청 후 확인과 주의할 점
접수 상황 확인
신청 후에는 인터넷등기소의 등기신청사건 조회에서 부동산 소재지번을 입력해 접수 상황을 확인할 수 있습니다. 서면으로 낸 경우 접수는 출력한 때가 아니라 등기소 공무원에게 제출되어 전산에 저장된 때 이루어집니다.
확인하지 못한 점
대출을 받은 금융회사가 해지 서류를 내주는 구체적인 절차와 걸리는 기간, 법무사 대행 비용은 이번 자료에서 확인하지 못했습니다. 해당 금융회사와 관할 등기소에 문의해 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 근저당 설정 해지는 어디서 하나요?
대출을 받은 금융회사에서 해지 서류를 받은 뒤 관할 등기소에 방문하거나 인터넷등기소로 말소등기를 신청합니다.
Q. 혼자서도 말소등기를 신청할 수 있나요?
원칙은 공동 신청이지만 상대방의 위임장을 받으면 한쪽이 혼자 신청할 수 있습니다. 대리인이 법무사나 변호사일 필요도 없습니다.
Q. 말소등기에 드는 세금은 얼마인가요?
등록면허세 1건당 6,000원과 지방교육세 1,200원, 합계 7,200원입니다.
Q. 등기신청 수수료는 얼마인가요?
전자신청 1,000원, 전자표준양식 방문신청 3,000원, 서면 방문신청 4,000원입니다.
Q. 인감증명서가 필요한가요?
근저당권 말소등기에는 주민등록등본과 인감증명서를 첨부하지 않아도 됩니다.
핵심내용 정리
| 신청인 | 근저당권자(등기의무자)와 설정자(등기권리자) 공동 |
| 신청 방법 | 등기소 방문, 전자신청, 전자표준양식 |
| 말소 원인 서류 | 해지증서 또는 포기증서 |
| 세금 | 등록면허세 6,000원 + 지방교육세 1,200원 |
| 수수료 | 전자 1,000원, 표준양식 3,000원, 서면 4,000원 |
| 불필요 서류 | 주민등록등본, 인감증명서, 국민주택채권 |
핵심 요약
- 근저당 말소등기는 근저당권자와 설정자가 공동으로 신청하며 대리인이나 위임으로도 신청할 수 있습니다.
- 등록면허세 6,000원과 지방교육세 1,200원을 합한 7,200원에 신청 방식별 수수료가 더해집니다.
- 주민등록등본과 인감증명서, 국민주택채권은 말소등기에 필요하지 않습니다.